Der Mieterschutz findet seine stärkste Ausprägung im Härtefall – Widerspruch. Ist eine Kündigung – etwa wegen Eigenbedarfs – formal wirksam, kann der Mieter ihr widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Angehörigen eine Härte darstellen würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Gesundheitliche Gründe, insbesondere psychische Erkrankungen, bilden hierbei einen häufigen und besonders sensiblen Anwendungsfall.
Mit Urteil vom 16. April 2025 hat der Bundesgerichtshof die Anforderungen an die Darlegung einer gesundheitlichen Härte präzisiert und zugunsten der Mieter gelockert.
Der Entscheidung lag der Fall eines Mieters zugrunde, der einer Eigenbedarfskündigung widersprach und zur Begründung einer gesundheitlichen Härte eine Stellungnahme seines nicht-fachärztlichen Behandlers (eines Psychoanalytikers) vorlegte. Dieser bescheinigte dem Mieter eine akute Depression und Angststörungen und prognostizierte, dass ein erzwungener Umzug eine erhebliche, potenziell lebensbedrohliche Verschlechterung seines Zustands nach sich ziehen würde. Die Vorinstanzen hatten diese Stellungnahme als unzulänglich bewertet, weil sie nicht von einem Facharzt stammte, sondern lediglich von einem Behandler, der die formellen Voraussetzungen eines approbierten Arztes nicht erfüllte.
Der BGH erteilte dieser rein formalen Betrachtungsweise eine klare Absage. Die Richter entschieden, dass eine qualifizierte Stellungnahme zur Substanziierung einer gesundheitlichen Härte nicht zwingend von einem Facharzt stammen muss. Ausschlaggebend ist nicht die formelle Berufsbezeichnung des Ausstellers, sondern der Inhalt und die medizinische Aussagekraft des Dokuments.
Der BGH stellt klar, dass Gerichte die Stellungnahme eines nicht-fachärztlichen Behandlers nicht pauschal als ungeeignet abtun dürfen. Insbesondere im Bereich der psychischen Erkrankungen, in dem eine Behandlung oft durch approbierte psychologische Psychotherapeuten oder andere qualifizierte Fachkräfte erfolgt, muss deren Expertise zur Kenntnis genommen werden.
Für die inhaltliche Qualität gelten jedoch weiterhin strenge Maßstäbe. Die Stellungnahme muss dem Gericht eine nachvollziehbare und fundierte Beurteilung ermöglichen, die über eine bloße Wiedergabe der Diagnose hinausgeht. Konkret muss die Stellungnahme folgende Punkte präzise darlegen:
- Die Art, der Schweregrad und die aktuelle Ausprägung der Erkrankung.
- Die konkreten, durch einen Umzug drohenden Gesundheitsgefahren und die Wahrscheinlichkeit ihres Eintretens.
- Die Kausalität zwischen dem Umzug und der drohenden Gesundheitsverschlechterung.
- Eine Einschätzung, welche negativen Auswirkungen auf den Krankheitsverlauf zu erwarten sind.
Fehlen diese konkreten, medizinisch qualifizierten Angaben, oder ist die Stellungnahme widersprüchlich oder unklar, kann das Gericht sie als unzureichend ansehen. In solchen Fällen ist das Gericht im Rahmen seiner Amtsermittlungspflicht gehalten, gegebenenfalls ein unabhängiges Sachverständigengutachten einzuholen, um den Härtefall abschließend beurteilen zu können. Eine Ablehnung allein aus formalen Gründen ist damit ausgeschlossen.
Dieses Urteil ist ein wichtiger Beitrag zur Stärkung des Mieterschutzes bei psychischen Erkrankungen. Es verhindert, dass Mieter in einer ohnehin schwierigen Lage an formalen Anforderungen scheitern, wenn ihr behandelnder Therapeut zwar qualifiziert, aber kein Facharzt ist. Die Beweislast für den Härtefall liegt jedoch weiterhin beim Mieter, der für eine umfassende und inhaltlich qualifizierte Darlegung Sorge tragen muss.
