Die Eigenbedarfskündigung ist das schärfste Schwert des Vermieters im Wohnraummietrecht und führt regelmäßig zu tiefgreifenden Konflikten. Die Rechtsprechung muss dabei stets die berechtigten Interessen des Vermieters an der freien Gestaltung seiner Lebensumstände mit dem Schutz des Mieters vor dem Verlust seiner Wohnung abwägen. Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. September 2025 hat nun Klarheit in einer spezifischen Konstellation geschaffen, die für die Praxis von erheblicher Bedeutung ist.
Das Urteil befasst sich mit der Frage, ob ein Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er diese nur temporär als Wohnraum benötigt, um seine bisher bewohnte Immobilie zu sanieren und diese anschließend zu veräußern. Im konkreten Fall plante der Vermieter, nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung zu ziehen. Er beabsichtigte, in seiner bisherigen, größeren Wohnung umfassende Umbau- und Modernisierungsarbeiten durchzuführen, um diese nach Abschluss der Maßnahmen gewinnbringend zu verkaufen. Der Umzug in die kleinere, gekündigte Wohnung sollte demnach nicht nur während der Sanierungsphase, sondern auch darüber hinaus als dauerhafter Wohnsitz dienen.
Die Kernfrage lautete: Begründet der selbst geschaffene Bedarf, der primär der Verwertung der bisherigen Immobilie dient, einen ernsthaften und vernünftigen Eigennutzungswunsch?
Der BGH bejahte dies. Die Richter stellten klar, dass das Gesetz an das „Benötigen“ der Wohnung keine überzogenen Anforderungen stellt. Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung selbst zu nutzen, vernünftig, nachvollziehbar und vor allem ernsthaft ist. Die Gerichte dürfen die Lebensplanung des Vermieters nicht mit eigenen Vorstellungen davon, was als angemessen oder notwendig erachtet wird, überlagern. Es ist dem Vermieter gestattet, seine Wohnverhältnisse neu zu ordnen, selbst wenn diese Neuordnung mittelbar wirtschaftliche Zwecke – hier die verbesserte Verwertung seiner bisherigen Immobilie – verfolgt.
Entscheidend ist, dass der Eigennutzungswunsch als solcher nicht nur vorgeschoben, sondern tatsächlich und ernsthaft vorhanden ist. Die Absicht, die gekündigte Wohnung als dauerhaften Wohnsitz zu nutzen, ist ein legitimes Anliegen, unabhängig davon, welche wirtschaftlichen Konsequenzen die Veräußerung der bisherigen Immobilie nach sich zieht. Die Motive für die Neugestaltung der Lebenssituation – hier der Umzug in eine kleinere Wohnung und die Veräußerung der bisherigen – unterliegen nicht der Überprüfung durch das Gericht, solange sie nicht schikanös sind.
Das Urteil stärkt die Position von Vermietern, die ihre gesamte Wohnsituation neu ausrichten wollen. Es ist jedoch Vorsicht geboten, die Entscheidung als Freibrief für eine reine „Kündigung zur Sanierung“ zu missverstehen. Die Kündigung bleibt unwirksam, wenn die Eigennutzungsabsicht nur ein bloßer Vorwand ist, um eine ansonsten unzulässige Verwertungskündigung zu verschleiern und die Wohnung nach einer Sanierung zu einer deutlich höheren Miete neu zu vermieten. Die Gerichte müssen in solchen Fällen weiterhin prüfen, ob die Absicht zur Eigennutzung nachgewiesen wird oder ob eine Kündigungsvereitelungsabsicht im Raum steht. Im vorliegenden Fall wurde die Sache zur weiteren Sachverhaltsaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Für die Praxis bedeutet dies: Die Kündigung muss präzise darlegen, warum die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt wird. Ist der Bedarf ernsthaft und nachvollziehbar, auch wenn er einer umfassenderen Vermögensplanung dient, ist die Hürde des Eigenbedarfs genommen. Die Mieterseite muss in diesen Fällen den Nachweis eines vorgeschobenen Eigenbedarfs führen, was oft schwierig ist. Die Kündigung zur bloßen Sanierung oder Spekulation ohne ernsthafte Eigennutzungsabsicht ist und bleibt hingegen ein Rechtsmissbrauch.
